徐州市存量房交易网上备案实施细则

（徐州市房产管理局）

    第一条 根据市政府办公室关于转发市房管局《徐州市存量房交易网上备案管理办法》的通知（徐政办发[2009]94号，以下简称《办法》），制定本实施细则。
    第二条 本市市区范围内存量房买卖、租赁、经纪等交易活动，均实施网上备案管理。
    第三条 徐州市房屋置换中心(以下简称实施机构)受徐州市房产管理局产权监理处委托负责存量房买卖网上备案具体实施工作，房屋租赁监理处(以下简称实施机构)负责存量房租赁网上备案具体实施工作。
    第四条 本细则所称存量房交易是指已购买或自建并取得房屋所有权证房屋的买卖及租赁行为。
    第五条 徐州市存量房交易网上备案系统提供《存量房买卖合同》、《存量房租赁合同》、《存量房经纪合同》等示范文本。
    第六条 房地产经纪机构及房地产经纪人应到实施机构申请网上用户注册，成为存量房交易网上备案系统的注册用户，方可开展存量房交易网上备案业务。
    第七条 房地产经纪机构及房地产经纪人申请网上用户注册时，应当提交下列材料：
        （一）房地产经纪机构资格备案证书；
        （二）营业执照副本；
        （三）机构房地产经纪从业人员名册；
        （四）法定代表人身份证件；
        （五）存量房交易网上备案系统入网申请表
        （六）房地产经纪人执业证书；
        （七）房地产经纪人身份证件；
        （八）房地产经纪从业证明；
        （九）授权委托书；
    第八条 实施机构应当及时受理经纪机构及经纪人用户入网认证手续，并有计划地组织开展执业经纪人网上备案业务培训。符合入网条件的经纪机构，实施机构应当及时发放执业经纪人专用加密钥匙，并通过操作系统上网公示该经纪机构及其分支机构、执业经纪人的基本信息和信用档案。
    第九条 通过网上用户注册的经纪机构及经纪人，取得登录存量房交易网上备案系统的密钥盘和初始密码。房地产经纪机构及经纪人员应获得操作授权，取得存量房网上交易系统操作密钥才能使用存量房网上交易系统，并只能在授权范围内从事相关业务。
房地产经纪机构及经纪人员密钥操作有效期为一年。有效期满前，市房产管理局将对房地产经纪机构及经纪人员使用存量房网上交易系统的情况进行检查。检查合格的，密钥操作期限自动续期一年。
    第十条 入网认证的经纪机构、经纪人认证信息发生变化的，经纪机构应当持以下材料在3日内申请办理用户信息认证变更手续。
    变更经纪机构信息的：
        （一）房地产经纪机构资格备案证书；
        （二）营业执照副本；
        （三）机构房地产经纪从业人员名册；
        （四）法定代表人身份证件；
        （五）经纪机构信息变更申请表；
        （六）市房管局同意变更意见
    变更经纪人信息的：
        （一）房地产经纪人执业证书；
        （二）房地产经纪人身份证件；
        （三）房地产经纪从业证明；
        （四）授权委托书；
        （五）经纪人信息变更申请表；
        （六）市房管局同意变更意见。
    第十一条 入网机构、经纪人存在如下情况，实施机构可暂停其网上操作资格

1. 房地产经纪机构未能通过年检的；
2. 房地产经纪机构依法注销的；
3. 房地产经纪机构发生变更未及时办理变更手续的；
4. 房地产经纪人未及时注册的;
5. 违反《办法》相关规定和各项操作规程的；
6. 法律、法规规定应予注销的其他情形。

    第十二条 房屋所有权人办理存量房网上交易备案，可持以下材料办理网上交易申请：

1. 房屋所有权证
2. 国有土地使用权证
3. 身份证明

    第十三条 经纪机构接受存量房出售经纪业务的，应在存量房交易网上备案系统上录入相应的房屋相关信息，经系统校验审核后，符合销售条件的房屋方可通过备案系统与委托人签订存量房经纪合同，并向实施机构备案。
    第十四条 委托人与经纪机构变更或解除经纪合同的，需由经纪机构和委托方持以下材料，通过存量房网上备案系统变更或解除存量房经纪合同备案信息及挂牌信息。

1. 经纪合同变更或解除申请书；
2. 经纪合同变更或解除协议；

（三）双方身份证明文件。
    第十五条 房屋产权人自行出售或出租的，可直接至实施机构登记房源信息。
    第十六条 委托出售或出租的房屋经实施机构审核后，应通过存量房交易网上备案系统即时挂牌，并公布委托出售或出租房屋的下列信息：

1. 房屋基本状况；
2. 房屋出售或出租条件；
3. 经纪机构名称、联系方式和经办的经纪人员；
4. 实施机构要求的其他信息。

自行交易的应公布出售方或出租方相关信息。
    第十七条 房屋交易信息的网上公布的有效期最长为90天，逾期仍未成交的，须重新申请挂牌。
    第十八条 房屋达成交易后，交易双方应通过存量房交易网上备案系统签订《存量房买卖合同》或《房屋租赁合同》，并由出售、租方留存合同密码。
委托经纪机构成交的，经纪机构经办的经纪人员需在合同中予以记载并加盖经纪机构公章。
双方自行达成交易的，实施机构应当为交易当事人提供网上签订合同的服务。
    第十九条 通过存量房交易网上备案系统签订《存量房买卖合同》或《房屋租赁合同》后，应即时向实施机构提交备案,并通过系统打印《存量房买卖合同》。
    第二十条 当事人双方协商变更或解除《存量房买卖合同》或《房屋租赁合同》的，应当签署变更或解除该合同的书面协议，并提交以下资料至实施机构办理合同变更或解除手续：

1. 交易合同变更或解除申请书；
2. 交易合同变更或解除协议；
3. 双方身份证明文件。

    第二十一条 交易当事人应当在《存量房买卖合同》备案后至徐州市房屋置换中心办理交易资金监管手续。
    第二十二条 本细则自2009年9月1日起实施，本细则由徐州市房产管理局负责解释。

徐州市存量房交易结算资金监管实施细则

    第一条 根据徐州市房产管理局、中国人民银行徐州市中心支行关于开展存量房交易结算资金监管工作的通知（ 徐房发[2009]20号）文件精神，制订本实施细则。
    第二条 本市行政区域内国有土地上存量房买卖均须申请交易结算资金监管。存量房交易结算资金包括定金、首付款、购房贷款等全部房款，不含其他各项税费。
    第三条 徐州市房产管理局产权监理处委托徐州市房屋置换中心(以下简称监管机构)负责存量房交易结算资金监管的具体实施工作。
    第四条 监管机构应在相关商业银行（以下称开户行）开设客户交易结算资金专用账户（以下简称“资金专用账户”），账户名称为[徐州市房屋置换中心]，名称后加“客户交易结算资金”字样。交易结算资金的存储和划拨均通过资金专用账户进行。
    第五条 房产买方应将交易结算资金存入或转入资金专用账户，涉及银行贷款的由贷款银行将贷款转入该专用账户。
交易结算资金应在申请办理房屋权属转移登记前存入。
房屋转移登记完成后，交易结算资金由监管机构通过转账方式划入房产卖方个人银行结算账户。结算资金不提现、不计息也不收取手续费。
    第六条 《资金监管协议》的签定：买卖双方凭《存量房买卖合同》、身份证明、开户行银行储蓄存折（卡）到监管机构签订《资金监管协议》。
    第七条 买卖双方凭《资金监管协议》、身份证明到开户行开设个人存量房交易结算资金账户。开户行应根据交易资金进出情况设立资金结算账户的明细账以备核对。
    第八条 交易结算资金的存入：
        （一）现金交易的，买方将全部购房款存入监管机构指定开户行的专用资金监管账户后，凭银行进账单至资金监管机构换取《资金结算凭证》。买卖双方到房产登记机构申请办理房产转移登记手续。
        （二），需要贷款的,买方先将首付款存入专用资金监管账户，凭银行进账单至监管机构换取《首付款资金结算凭证》、《抵押保证协议书》后，至贷款银行办理房屋抵押贷款手续，贷款银行应将贷款资金划入专用资金监管账户，买方凭划款凭证至监管机构换取《资金结算凭证》。买卖双方到房产登记机构申请办理房产抵押登记、转移登记手续。
    第九条 交易结算资金的支取:
        （一）现金交易的, 房产转移登记完成后，买卖双方持《资金结算凭证》至监管机构办理证书发放及资金划转确认，买方持《房产登记收件收据》、《权证发放确认单》领取《房屋所有权证》。卖方持《资金监管协议》和本人身份证明、《交易结算资金支取通知书》、《交易结算资金支取凭证》到开户行将购房款转入卖方账户。
        （二）银行贷款的，房屋抵押登记完成后，买方持《房产登记收件收据》领取《房屋他项权证》，并送至贷款银行，贷款银行出具收到《回执》。房屋转移登记完成后,买卖双方持《回执》、《资金结算凭证》至监管机构办理证书发放及资金划转确认，买方持《房产登记收件收据》、《权证发放确认单》领取《房屋所有权证》。卖方持《资金监管协议》和本人身份证明、《交易结算资金支取通知书》、《交易结算资金支取凭证》到开户行将购房款转入卖方账户。
    第十条 结算资金涉及公积金贷款的，按以下程序办理：
结算资金涉及公积金贷款的，交易双方完成《存量房买卖合同》备案并签订《资金监管协议》后，由担保公司将买房申请的贷款划入资金监管专用账户，房屋抵押、转移登记完成后方可由资金监管机构由专用账户划入卖方账户；抵押、转移登记未完成的，买方与公积金管理机构及担保公司解除抵押贷款及抵押担保手续后，资金监管机构将该项资金由专用账户划回担保公司账户，并由担保公司划入公积金账户。
    第十一条 《资金监管协议》的解除。
因房屋不具备产权转移登记条件或双方约定终止交易的，经买卖双方协商一致后,买卖双方持解除《存量房买卖合同》的书面协议、《资金监管协议》、身份证明到监管机构办理《资金监管协议》解除手续。监管机构向买方出具《交易结算资金支取凭证》，由开户行将“资金专用账户”相应子账户中的交易结算资金划转给买方。
存在贷款的交易结算资金的划转需先行将贷款资金划转至贷款银行，买方与贷款银行解除抵押贷款手续，买卖双方持抵押贷款解除证明、解除《存量房买卖合同》的书面协议、《资金监管协议》、身份证明到监管机构办理《资金监管协议》解除手续。监管机构向买方出具《交易结算资金支取凭证》，由开户行将“资金专用账户”相应子账户中的交易结算资金划转给买方。
    第十二条 存量房交易资金监管机构自受理买卖双方申领结算资金有效申请之日起，三个工作日内办理资金划转手续。
    第十三条 监管机构只能在徐州市各商业银行指定的一家分支机构开设客户交易结算资金专用存款账户。监管机构应对客户交易监管资金专用存款账户的开设、监管资金的划转等情况加强监管。
    第十四条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得通过资金专
用帐户以外的其他形式进行结算。
    第十五条 本细则自2009年9月1日起实行。

存量房网上备案流程图